집을 산다는 것은 인생의 큰 전환점이다. 그러나 단순히 집값을 내면 끝나는 것이 아니라 납부해야 할 각종 세금이 있다는 사실을 알아야 한다.
열심히 저축한 자금으로 주택을 구매한다고 해도 세금에 대한 이해가 부족하면 예상치 못한 재정적 부담을 겪을 수 있다. 오늘은 생애 첫 주택 구매를 고려하는 사람들이 매매 시에 참고하면 좋을 글을 준비했다. 처음으로 집을 사기 전, 꼭 알아둬야 할 좋을 세금 정보를 알아보자.
주택 소유 시 기본적으로 발생하는 재산세 & 종합부동산세
주택을 소유하면 매년 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 토지, 건물, 주택, 선박, 항공기 등 일정한 재산을 소유한 사람이 내는 지방세를 말한다.
그중에서도 주택의 재산세는 ‘과세표준 X 세율’로 계산한다. 주택의 과세표준(세금 계산의 기준 금액)은 공시가격의 60%로 책정되며, 이 과세표준에 따라 세율은 0.1% ~ 0.4%로 상이하다. 즉 공시가격이 높을수록 세율이 증가하는 누진세 구조로 되어 있다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 산정되기에, 6월 1일에 해당 재산을 소유하고 있다면 올해의 재산세를 납부해야 하고 7월과 9월에 나누어 납부한다.
재산세와 별도로, 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 주택을 소유한 경우 종합부동산세를 추가로 납부해야 한다. 1세대 1주택자의 경우 공제금액이 12억 원으로 상향되며, 이를 초과하는 부분에 대해 세율이 적용된다. 세율은 초과 금액에 따라 0.5%에서 2.7%까지 차등 적용된다. 종합부동산세는 매년 12월에 납부한다.
구매 시 발생하는 부가가치세, 그리고 주택 임대 소득세에서 양도소득세까지!
주택 구매 시 부가가치세는 일반적으로 면제된다. 그러나 상업용 부동산이나 오피스텔 등 일부 유형의 부동산은 부가가치세가 부과될 수 있다. 이러한 경우, 부가가치세는 부동산 매매가의 10%가 적용된다. 따라서 오피스텔을 구매할 때는 부가가치세 부담을 고려해야 한다.
구매한 주택을 임대하여 임대 소득을 얻는 경우, 이 임대 소득에 대한 소득세가 부과된다. 2020년부터 주택 임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우에도 과세 대상이 되고 있는데, 수선비, 재산세, 대출이자, 관리비 등 필요경비 및 기본공제를 제외한 후 세율이 적용된다. 임대 소득을 얻기 위해 발생한 필요 경비는 실제 경비를 증빙할 수 있는 자료를 보관했다가 신고 시에 제출해야 하며, 이 같은 임대 소득에 따라 건강보험료가 증가할 수 있다.
덧붙여 이렇게 주택을 보유했다가 이후 판매하여 차익이 발생한 경우에는 양도소득세가 부과된다. 만약 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 면제되지만, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 ‘조정대상지역’에 있는 주택의 경우 2년 이상의 거주 요건이 추가된다. 양도소득세는 양도 차익에 따라 기본세율이 6%~45%까지 적용되며, 고가 주택이나 다주택자의 경우 추가 세율이 부과될 수 있으나, 현재 한시적으로 다주택자의 중과세율이 배제되고 있다.
처음 주택을 구매한다면? 놓치지 말아야 할 “생애 최초 취득세 감면 혜택”
주택을 취득하면 지방세법에 따라 취득세를 납부하는 것이 원칙이다. 다만 인생에서 처음 주택을 구매하는 사람이라면 주택가액 12억 원 이하인 주택에 대해 최대 200만 원 한도로 취득세가 감면된다. 기존에는 세대 합산 소득이 일정 기준 이하인 경우에만 혜택이 제공되었으나, 개정된 법령에 따라 소득 제한이 폐지되어 누구나 혜택을 받을 수 있게 됐다.
생애 첫 주택 구매에 대한 취득세 감면 신청 방법은 주택 취득일로부터 60일 이내에 ‘취득세 감면 신청서’를 제출하는 것이다. 이때, 주민등록등본, 가족관계증명서, 주택 매매계약서 사본 등이 필요하고, 해당 주택 소재지의 관할 시·군·구청 세무 부서에 제출하면 된다.
유의할 점은 취득일로부터 60일 이내에 신청하지 않으면 감면 혜택을 받을 수 없으므로 기한을 엄수해야 한다는 것이다. 또한, 취득 후 90일 이내 전입신고 및 상시 거주해야 한다는 조건이 있다. 그리고 제출하는 서류의 내용이 정확하지 않거나 누락된 경우 신청이 반려될 수 있으므로, 제출 전 꼼꼼하게 확인해야 한다. 또한, 세제 혜택은 정부 정책에 따라 변경될 수 있으므로 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요하다는 점을 잊지 말자. 마지막으로 취득 후 3년 이내 임대, 증여, 매도가 불가한 점도 참고하는 것이 좋다.
더불어 2025년부터는 생애 최초 ‘소형주택’을 구입했다면 최대 300만 원까지 취득세가 감면된다. 아파트를 제외한 연립/다세대주택, 다가구주택, 도시형생활주택을 주택가액 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하로 구입했다면 조건이 충족된다. ‘소형주택’을 대상으로 하고 있어 전용면적이 60m2여야 하는 점, 2025년 취득한 주택이어야 하는 점은 유의하자.
아기 키우는 집은 주목, 신생아 주택 취득세 감면 혜택!
생애 최초 주택 구입을 할 때에도 취득세는 감면되지만, 집에 갓난아기가 있다면 이 또한 주택을 구매할 때 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 조건에 해당된다.
24년 1월 1일부터 25년 12월 31일 사이에 출생한 신생아가 있는 가구는 공시가격 12억 원 이하의 1인 1주택자일 경우, 이 혜택을 이용하는 것을 추천한다. 조건은 출산일로부터 5년 이내, 자녀와 3년 이상 실거주하는 것이니 참고하자. 신생아 취득세 감면은 최대 500만 원까지 적용되며, 생애 첫 주택 구매 시 취득세 감면 혜택과 중복으로 적용되지 않는다.
당연한 말이겠지만, 주택 소유자는 수도, 전기, 가스, 인터넷 등의 공과금을 정기적으로 납부해야 한다는 점 또한 잊지 않는 것이 좋다. 이러한 공과금은 사용량에 따라 변동되므로 효율적인 에너지 사용 습관을 통해 비용을 절감할 수 있다. 예를 들어, LED 조명 사용, 고효율 가전제품 구입, 단열 개선 등을 통해 에너지 소비를 줄일 수 있을 것이다.
주택 구매는 인생의 큰 결정인 만큼, 관련 세금과 공과금에 대해 충분히 이해하고 대비하는 것이 필요하다. 이를 통해 재정적 안정성을 확보하고 새로운 보금자리에서의 생활을 더욱 풍요롭게 시작할 수 있을 것이다.
