*본 콘텐츠는 부동산 뉴스레터 부딩(BOODING)의 외부 기고문입니다. 세금 제도는 개인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 구체적인 절세 전략이나 매도·증여 결정은 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
SIGNAL 1
양도세 중과, 왜 다시 중요해졌을까?
다주택자 양도소득세(양도세) 중과는 여러 채 가진 사람이 조정대상지역에서 집을 팔 때 세율을 더 얹는 제도입니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더 냅니다. 지방세까지 포함하면 최고 82.5%까지 올라가죠. 오래 보유한 집에 주는 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
이 제도는 2022년부터 유예됐습니다. 하지만 2026년 5월 9일 유예 기간이 끝났고, 이후 거래부터 중과세율을 다시 따집니다. 정부는 종료 시점은 유지하되, 토지거래허가구역에서 5월 9일까지 허가를 신청한 거래 등에 일정 요건을 두고 보완 적용을 추진했습니다.
핵심은 세금 부담만이 아닙니다. 집주인은 이제 팔지, 보유할지, 임대로 돌릴지, 가족에게 넘길지를 다시 계산합니다. 그 선택에 따라 시장에 나오는 집과 남는 집도 달라지죠.
▸ 양도세 중과가 흔드는 것
• 매매시장 : 팔 집과 거둘 집이 갈림
• 전월세시장 : 임대 물건의 유지·감소 가능성
• 증여시장 : 가족 간 이전 계산 재개
• 가격 흐름 : 매물 수보다 매물 성격이 중요
SIGNAL 2
매매시장, 매물이 더 나올까?
앞으론 매물 수보다 매물 성격을 봐야 합니다. 유예 종료 전엔 팔려는 매물이 먼저 나왔고, 기한이 지난 뒤엔 일부가 빠졌습니다. 서울 아파트 매물은 5월 9일 6만8495건에서 5월 11일 6만5682건으로 줄었죠. 이틀 사이 2813건, 4.1% 감소했습니다. 숫자는 줄었지만, 거래로 사라진 집과 시장에서 거둔 집은 나눠 봐야 합니다.
거래는 가격대에 따라 갈렸습니다. 올 2월부터 5월 16일까지 서울 아파트 매매 계약 중 15억 원 이하 거래 비중은 81.6%였습니다. 직전 3개월 78.2%보다 3%p 이상 높았죠. 15억 원 이하는 주택담보대출을 최대 6억 원까지 받을 수 있는 구간입니다. 대출 여지가 남아 있는 중저가 아파트에 거래가 붙은 셈입니다.
다만 급매물이 줄고 호가가 오르면 매수자는 다시 관망할 수 있습니다. 5월 12일부터 토지거래허가구역 실거주 유예가 확대됐지만, 이 조치가 매물 잠김을 얼마나 풀지는 더 봐야 합니다.
▸ 매매시장에서 볼 것
• 매물 수 : 새 매물이 나오는지, 기존 매물이 거둬지는지
• 거래량 : 급매 소진 뒤 계약이 이어지는지
• 가격대 : 15억 원 이하 거래가 이어지는지
• 제도 변수 : 토지거래허가구역 실거주 유예가 거래를 늘리는지
SIGNAL 3
전월세시장은 어떻게 움직일까?
세금 변화는 전월세시장도 흔듭니다. 다주택자가 집을 팔고 새 주인이 직접 들어가면 기존 전세나 월세 물건은 줄어듭니다. 전세 물건이 줄면 일부 수요는 월세나 반전세로 옮겨가죠. 그래서 전셋값만 보면 흐름을 놓칩니다.
이미 전월세시장은 예민한 구간에 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 올 들어 5월 둘째 주까지 2.89% 올랐습니다. 지난해 연간 상승률 0.48%를 이미 크게 웃돕니다. 같은 주 전셋값은 0.28% 올라, 약 10년 6개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했습니다.
월세도 함께 봐야 합니다. 서울 아파트 월세 상승률은 올 들어 4월까지 2.39%였습니다. 작년 같은 기간 0.57%보다 높습니다.
▸ 전월세시장에서 볼 것
• 임대 물건 : 기존 전월세 물건이 매매로 전환되는지
• 공급 변화 : 보유를 택한 집이 임대로 다시 나오는지
• 계약 형태 : 전세가 반전세나 월세로 바뀌는지
• 가격 흐름 : 전세가와 월세가 함께 오르는지
SIGNAL 4
증여시장은 왜 함께 움직일까?
증여는 세금을 피하는 길처럼 보이지만, 실제론 다른 세금을 계산하는 선택에 가깝습니다. 중과 부담이 커질수록 매도 대신 가족에게 넘기는 방안을 검토하는 집주인이 늘 수 있죠.
유예 종료 전부터 증여 움직임도 커졌습니다. 2026년 4월 서울 집합건물 증여 등기 건수는 1980건으로, 3월 1345건보다 47.2% 늘었는데요, 이는 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 많은 수준입니다.
하지만 증여도 공짜 우회로는 아닙니다. 받는 사람은 증여세를 낼 수 있고, 집을 넘겨받을 때 취득세도 따져야 합니다. 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여하면 취득세율만 12%입니다. 나중에 그 집을 다시 팔 때는 양도세 계산도 이어집니다. 세금이 사라지는 게 아니라, 이름과 시점이 바뀌는 셈입니다.
2026년 5월 18일 기준으로 시장은 아직 한 방향으로 결론 나지 않았습니다. 그래서 당분간은 매물, 임대 물건, 증여 신고 흐름을 함께 봐야 합니다.
▸ 앞으로 확인할 일정
• 6월 1일 : 재산세·종합부동산세 과세 기준일
• 7월 전후 : 세제개편 논의와 장기보유특별공제 개편 여부 확인
• 하반기 : 증여·직거래 신고분 추가 확인
Q1. 다주택자 양도세 중과는 모든 집에 적용되나요?
아닙니다. 핵심은 조정대상지역입니다. 모든 다주택자에게 일괄 적용되는 게 아니라, 조정대상지역 주택을 팔 때 따져봐야 합니다. 주택 수와 지역, 보유 기간에 따라 계산도 달라집니다.
Q2. 매물이 줄면 거래도 바로 줄어드나요?
반드시 그렇진 않습니다. 거래량이 줄어도 가격은 버틸 수 있고, 거래가 이어져도 특정 가격대에만 몰릴 수 있습니다. 그래서 매물 수와 거래량을 함께 보고, 실제 계약 가격까지 확인해야 합니다.
Q3. 증여하면 세금을 피할 수 있나요?
단순히 피한다고 보긴 어렵습니다. 증여세와 취득세가 붙고, 넘겨받은 집을 나중에 팔 땐 양도세도 다시 계산해야 합니다. 증여는 세금을 없애는 방법이라기보다 가족 간 자산 이전 비용을 따져보는 선택지에 가깝습니다.
