정부가 9월 7일 발표한 부동산 대책은 착공 실적 중심의 정책, LH 직접 시행, 도심 내 유휴 공간 활용 등 다양한 방식이 결합되면서 주택 시장의 구조적 변화를 예고하고 있다. 새로운 정부의 출범과 함께 주택 문제 해결의 새로운 기대감을 불러 일으키고 있는 이번 9.7 부동산 정책을 꼼꼼히 살펴본다.

135만 가구 공급, LH 직접 시공과 민간 활성화 결합으로 시너지 효과 기대

정부는 수도권의 주택 부족과 시장 불안을 동시에 해결하겠다는 강한 의지를 드러냈다. 지방의 주택 보급률은 107.7%로 비교적 여유가 있지만, 서울은 93.6%, 수도권은 97.2%에 머물러 공급 부족이 여전히 심각하다. 이를 해결하기 위해 향후 5년간 135만 가구를 착공한다는 계획을 내놨다.

2030년까지 수도권에 매년 27만 가구, 총 135만 가구의 주택 착공을 목표로 하는 이번 정책은 기존 계획보다 56만 가구 늘어난 규모로 단순히 인허가 수치가 아닌 실제 착공 실적을 기준으로 삼아 공급 효과를 체감할 수 있도록 한 것이 특징이다. 공급 물량 중 상당 부분은 LH가 직접 시행하는 사업으로, 약 5년간 5만 가구 이상이 공급된다.

이외에도 기존 공공택지의 용도 전환, 개발 효율화, 사업 속도 제고 등을 통해 추가 물량이 확보된다. 이를 합산하면 2026년부터 2030년까지 공공택지에서만 12만 가구 이상이 추가로 공급될 전망이다. 세부적으로는 신규 공공택지 3만 호 검토, LH 소유 비주택용지 1만 5,000가구 전환, 사업 속도 제고를 통한 4만6000가구 확보 등 구체적인 수치가 제시됐다.

또한 인허가 절차 간소화, 보상 자급 투입 확대, 이주 시 지원책이 병행되어 공급 속도를 높이겠다는 계획이다.

LH는 그동안 택지를 조성해 민간에 매각하는 방식이 일반적이었지만, 이번 대책에서는 직접 시행자로 참여한다. 민간 건설사는 설계·시공·브랜드를 담당하는 도급형 방식으로 협력하게 된다. 이를 통해 공급 속도를 높이고 개발이익을 공공이 환수하는 구조가 마련된다. 다만 LH의 재정 부담 확대와 인허가 지연 가능성 등은 여전히 과제로 남아 있다.

도심 내 다양한 유휴 공간을 활용한 주택 확보

이번 대책에는 도심 정비를 통한 공급 확대 방안도 포함됐다. 서울 강남·강서 등에서는 노후 공공임대를 재건축할 경우 용적률을 최대 500%까지 상향할 수 있게 하고, 정비사업 절차 역시 최대 3년 단축할 수 있도록 했다.

공공청사·학교 부지 같은 유휴 국공유지는 복합 개발을 통해 주택을 공급하며, 철도역사(창동역·원종역 등) 복합개발, 대학 유휴부지를 활용한 연합기숙사 공급도 추진된다. 폐교를 활용한 주거·교육·문화 거점 조성 방안까지 담긴 이러한 조치는 도심 내 다양한 유휴 공간을 활용해 주택을 확보하려는 시도로 볼 수 있다.

이를 통해 입지나 교통 접근성을 중요하게 여기는 수요자에게는 기존보다 다양한 주거 선택지가 생길 수 있으며, 공급 물량 자체가 늘어남에 따라 중장기적으로는 주택시장 안정에도 일정한 영향을 줄 수 있다. 특히 수도권에서 주거 수요가 많은 청년, 신혼부부, 무주택 가구에게는 실질적인 변화로 이어질 여지가 있다.

거래질서 확립을 위한 금융 규제 강화

수요 억제를 위한 금융 규제도 강화됐다. 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 50%에서 40%로 낮아졌으며, 적용 대상 지역에는 강남, 서초, 송파, 용산 등이 포함된다. 비규제지역은 기존대로 70% 상한이 유지되지만, 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자의 LTV는 0%로 전면금지됐다. 또한 유주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 일원화됐다.

여기에 토지거래허가구역 지정 권한을 국토교통부 장관까지 확대하고, 자금조달계획서 제출 시 증빙 첨부를 의무화하는 등 거래 질서 관리도 강화됐다. 부동산 범죄 전담 조직이 신설되어 기획부동산, 허위매물, 불법 전매에 대한 단속도 강화된다.

민간 역할 확대 통한 시너지 기대

정부는 공공 중심의 직접 시행과 함께 민간의 역할을 보완하는 정책도 내놓았다. 주택 인허가 절차를 교육환경·재해영향·소방심의로 통합해 간소화하고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 총사업비의 최대 70%까지 확대해 자금 조달 부담을 완화한다. 또한 공기 단축 효과가 있는 모듈러 주택 공급을 활성화하고, 공실 상가나 업무시설을 주거용으로 전환하는 방안도 포함됐다.

9·7 대책은 단순한 공급 확대가 아니라, 공급 방식과 제도를 동시에 손질해 주택 시장의 구조를 바꾸려는 시도로 요약된다. 착공 실적 중심의 목표 설정, LH의 직접 시행, 도심 정비와 수요 억제책, 민간 참여 여건 개선이 모두 포함된 만큼 실행 속도와 제도 보완이 뒷받침되어야 한다. 여러 가지 현실적인 어려움이 따르겠지만, 이번 대책이 서울과 수도권의 낮은 보급률을 개선하고 만연한 주택 문제에 대한 해법을 모색하는 계기가 될 수 있을지 주목된다.

실수요자 대응 전략과 선택지 확대

이번 정책이 공급 확대, 수요 억제, 제도 정비를 포괄하는 만큼 실수요자의 대응 전략 역시 중요해졌다. 우선 강화된 대출 규제에 따라 자신의 소득, 주택담보대출비율(LTV) 조건을 점검하고, 변화된 전세대출 한도에 맞춰 자금 계획을 재조정할 필요가 있다.

더불어 용적률 상향, 유휴지 복합개발 등 도심 공급 확대 흐름에 주목하며, 입지와 생활 인프라를 고려한 주거 선택지 확보 전략이 요구된다. 거래 질서 확립 조치와 단속 강화에 따라, 보다 투명하고 안전한 거래 환경 속에서 실수요자 중심의 시장 진입 기회도 확대될 수 있다.

9·7 부동산 대책은 단순한 해법이 아닌, 공급 방식과 제도, 참여 주체 전반에 걸친 입체적 개편을 시도하고 있다. 이 변화가 단기 효과에 머무르지 않고 서울과 수도권의 주거 안정을 위한 중장기 기반으로 이어지기 위해서는, 정책의 실행력과 민관 협력, 실수요자의 능동적인 대응이 함께 뒷받침되어야 한다. 변화 된 정책들을 꼼꼼하게 살펴보고 각자의 상황에 맞는 합리적인 부동산 전략을 준비해보자.