[2026 부동산 세제개편 한눈에 보기]
• 종부세: 주택 수 기준 중과 폐지, 2028년부터 주택가액 중심 단일 세율표로 전환
• 양도세: 보유기간 대신 거주기간 중심으로 장기공제 개편, 다주택자 중과는 2027~2028년 한시 완화
• 지방 주택 지원: 고령층 지방이전 양도세 감면 신설, 세컨드홈 특례 대상 확대
PART 1. 종합부동산세 개편
종부세는 ‘몇 채를 갖고 있느냐’ 대신 ‘얼마짜리 집에 실제로 사느냐’를 기준으로 다시 짜인다. 주택가액 중심 과세로 전환하면서 실거주 1주택자의 공제는 늘리고, 비거주·다주택·초고가 주택에 대한 과세는 단계적으로 강화한다.
① 주택 수 → 주택가액 중심 과세로 전환
그동안 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율표를 적용해 왔다. 예컨대 10억 원짜리 주택 세 채를 가진 사람과 30억 원짜리 주택 한 채를 가진 사람에게 다른 세율이 적용되는 식이었다. 정부는 이런 방식이 과세 형평에 맞지 않는다고 보고, 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준에 따른 단일 세율표를 적용하기로 했다.
종합부동산세 세율 체계 단계적 일원화 (단위: %)
| 과세표준 | 현행 | 2027년 | 2028~ | ||
| 1·2주택 | 3주택 이상 | 1·2주택 | 3주택 이상 | 모든주택 | |
~3억 원 | 0.5 | 0.5 | |||
3억 ~ 6억 원 | 0.7 | 0.7 | |||
6억 ~ 12억 원 | 1.0 | 1.3 | 1.3 | ||
12억 ~ 25억 원 | 1.3 | 2.0 | 1.5 | 2.0 | 2.0 |
25억 ~ 50억 원 | 1.5 | 3.0 | 2.0 | 3.0 | 3.0 |
50억 ~ 94억 원 | 2.0 | 4.0 | 2.7 | 4.0 | 4.0 |
94억 원 초과 | 2.7 | 5.0 | 3.5 | 5.0 | 5.0 |
자료: 재정경제부
💡핵심 포인트
2028년부터는 주택 수와 관계없이 같은 세율표가 적용된다. 정부는 거주용 1주택을 기준으로 시가 약 20억 원까지는 과세 대상에서 제외하고, 20억~30억 원은 세액을 낮추며, 30억~40억 원은 부담을 크게 늘리지 않되 40억~50억 원을 넘는 주택부터 과세를 본격적으로 정상화한다는 방침이다.
② 실거주 1주택자 공제 확대
종부세 과세 기준 공시가격은 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 수준)으로 오른다. 다만 기본공제는 실거주 여부에 따라 갈린다. 실거주 1주택자는 14억 원, 비거주 1주택자는 9억 원을 공제받는다. 다주택자 등은 기본공제 4억 원에, 전체 보유가액 중 실제 거주하는 주택의 비중에 따라 최대 5억 원을 추가로 공제받는다.
종합부동산세 기본공제·세부담 개편 전후 비교
| 구분 | 개편 전(현행) | 개편 후(2026 개편안) |
과세 기준 공시가격 | 12억 원 | 14억 원(시가 약 20억 원 수전) |
실거주 1주택자 기본공제 | 12억 원 (시가 약 18억 원 수준) | 14억 원 |
비거주 1주택자 기본공제 | 6억 원 | 9억 원 |
다주택자 기본공제 | 없음 | 4억 원 |
세액공제 방식 | 보유기간·연령별 공제 | 실거주기간 중심 공제 |
공정시장가액비율 | 60% (전체 주택자 동일) | 1주택·비조정 1·2주택: ’27년 70% |
세 부담 상한 | 전년 대비 150% | 전년 대비 200% |
💡핵심 포인트
실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘고, 다주택자에게도 처음으로 기본공제(4억 원)가 생긴다. 다만 세액공제 한도가 2027년 800만 원에서 2028년 600만 원으로 줄고 공정시장가액비율이 최대 80%까지 오르는 만큼, 공제 확대가 곧바로 세 부담 감소로 이어지지는 않는다.
③ 비거주·다주택·초고가주택 과세 강화
반대로 실제 거주하지 않는 주택에 대한 과세는 뚜렷하게 무거워진다. 같은 주택이라도 실거주 여부에 따라 세액 차이가 최대 7배까지 벌어지는 사례가 나온다. 3주택 이상 보유자는 세율표 자체는 유지되더라도, 공정시장가액비율이 2028년까지 80%로 오르고 기본공제 산식이 바뀌면서 과세표준 전 구간에서 부담이 늘어난다.
실거주 여부에 따른 종부세 부담 비교
| 주택(예시) | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 |
마포래미안푸르지오 전용 84㎡ | 31만 원 | 217만 원 (약 7배) |
시가 30억 원 아파트 | 76만 원 | 424만 7000원 |
시가 40억 원 아파트 | 325만 원 | 1114만 원 |
자료: 언론 보도 종합
💡핵심 포인트
시가 약 30억 원부터 실거주 1주택자의 보유세 부담도 늘기 시작하며, 40억 원을 초과하는 초고가 주택은 증가 폭이 한층 커진다. 반면 시가 20억 원 안팎의 중간 가격대 실거주 1주택자는 이번 개편으로 세 부담이 오히려 완화된다.
다주택자의 부담 변화는 보유 주택 수와 거주 비중에 따라 달라진다. 동일한 가액의 주택 3채를 보유하고 그중 1채(전체 가격의 3분의 1)에 실거주하는 경우를 가정한 언론 시뮬레이션을 보면, 공정시장가액비율 상향(60% → 2028년 80%)의 영향으로 주택가액이 높을수록 증가 폭이 가파르게 벌어진다.
다주택자 세 부담 변화 사례 (동일가액 3주택 보유, 그중 1채 거주 가정)
주택 시가 (3주택 동일가액 기준) | 개편 전 종부세 | 개편 후 종부세 (2028년 기준) | 증가폭 |
20억 원 | 144만 원 | 344만 원 8,000원 | +200만 8,000원 |
30억 원 | 420만 6,000원 | 985만 400원 | +564만 4,000원 |
50억 원 | 1,428만 원 | 3,300만 원 | +1,872만 원 |
* 세액공제 미적용 가정 기준 산정치
자료: 언론 보도 종합
💡핵심 포인트
3주택 이상 보유자는 세율표가 그대로여도 공정시장가액비율 상향과 기본공제 산식 변경이 겹치면서 부담이 배 이상 늘어난다. 특히 고가 주택을 다수 보유한 다주택자일수록 증가 폭이 커, 매물 출회 압박이 실거주 1주택자보다 훨씬 크게 작용할 것으로 보인다.
④ 종부세 납부유예 확대
종부세 납부유예는 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 해당 주택을 상속∙증여∙양도할 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있는 제도다. 종부세 부담이 늘어난다고 해서 소득이 없거나 적은 고령자가 살던 집을 팔거나 떠나야 하는 상황을 막기 위해 마련된 보완책으로, 이번 개편에서는 이 제도의 적용 문턱을 낮춰 대상을 넓힌다.
종부세 납부유예 요건 개편 전후 비교
| 구분 | 개편 전(현행) | 개편 후(2026 개편안) |
적용 대상 | 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자 | 동일 |
소득 요건 | 총급여 7,000만 원 이하 | 총급여 8,000만 원 이하 |
65세 이상∙10년 이상 거주자 특례 | 없음 – 소득요건 동일 적용 | 소득요건 미적용 |
💡주요 내용 요약
• 소득요건 : 총급여 7,000만 원 이하(종합소득금액 6,000만 원 이하) → 8,000만 원 이하(종합소득금액 7,000만 원 이하)로 완화
• 65세 이상∙10년 이상 거주자는 소득요건 자체를 적용하지 않음 (단, 보유세가 직전 연도 총급여의 10% 이상인 경우에 한함)
• 적용 대상(1세대 1주택자)과 유예 종료 시점(상속∙증여∙양도 시)은 기존과 동일하게 유지
• 현금 유동성이 부족한 고령 납세자가 살던 집을 처분하지 않고도 종부세 납부를 미룰 수 있도록 지원 대상을 넓히는 취지
PART 2. 양도소득세 개편
양도세는 두 갈래로 바뀐다. 장기간 보유한 주택에 대한 공제 기준이 ‘거주기간’ 중심으로 재편되는 동시에, 종부세 강화에 맞춰 다주택자에게는 한시적으로 매도할 기회를 열어준다.
① 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제 전환
보유기간 중심의 ‘장기보유특별공제’가 거주기간 중심의 ‘장기거주소득공제’로 전환된다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되어, 10년 이상 실제 거주해야 최대 공제율 80%를 받을 수 있다.
양도소득세 장기공제 개편 전후 비교
| 구분 | 개편 전(현행) | 개편 후(2026 개편안) |
공제 구조 |
보유·거주기간 각 연 4%
|
거주기간 중심 연 8%, 최대 80%로 일원화
|
공제액 한도 |
별도 상한 없음 |
’28년 20억 원 → ’29년 10억 원으로 축소 |
장기 실거주 1주택자 기본공제 |
연 250만 원 |
연 2,500만 원(10배 확대). 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하, ’27.1.1 이후 양도분부터 |
💡핵심 포인트
정부는 “집은 사고파는 대상이 아니라 사는 곳”이라는 원칙 아래, 장기 실거주 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고 투기성 보유·초고가 주택에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향이라고 설명했다.
② 다주택자 양도세 중과세율 한시 완화(유예)
종부세가 강화되는 대신, 다주택자에게는 조정대상지역 주택을 팔 수 있는 ‘퇴로’를 열어준다. 올해 5월 10일부터 재개된 다주택자 양도세 중과(2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p)를 2027~2028년 한시적으로 낮추는 것이다. 완화된 세율은 지난 5월 10일 이후 이미 중과세율로 양도세를 낸 거래에도 소급 적용된다.
다주택자 양도세 중과세율 한시 완화 사항
| 구분 | 현행(‘26.5.10~) | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p (원상 복귀) |
3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p (원상 복귀) |
💡핵심 포인트
2주택자가 조정대상지역 주택을 팔아 5억 원의 양도차익을 얻었다면, 중과세 적용 시 양도세는 약 2억 7000만 원이지만 완화된 세율로는 2027년 매도 시 약 2억 원, 2028년 매도 시 약 2억 2000만 원으로 줄어든다. 다주택자 보유세 부담이 커지는 만큼, 매도 기회를 줘 시장에 매물을 유도하려는 조치다.
PART 3. 지방 주택 세제 지원
수도권 집중을 완화하고 지역 균형발전을 유도하기 위한 세제 지원도 함께 신설된다. 고령층의 지방 이주를 돕는 양도세 감면과, 지방 주택 보유에 대한 세컨드홈 특례 확대가 핵심이다.
① 고령층 지방이전 주택 세제 지원(신설)
수도권에서 오래 거주한 고령 1주택자가 지방으로 이주하면 양도세를 한시적으로 감면해준다. 양도일 기준 65세 이상 1세대 1주택자가 5년 이상 거주(직전 2년은 계속 거주)한 수도권 주택을 친족이 아닌 제3자에게 양도하고 6개월 이내 비수도권으로 이주하는 경우가 대상이다. 양도 후 5년 이내에 수도권 주택을 다시 취득하거나 본인·배우자가 수도권으로 재이주하면 감면세액과 이자상당가산액이 추징된다.
고령층 지방이전 양도세 변경사항
| 적용 연도 | 감면율 | 감면 한도 |
2027년 | 50% | 최대 5억 원 |
2028년 | 30% | 최대 3억 원 |
💡핵심 포인트
고령층의 지방 정착을 유도해 수도권 매물 출회와 지역 균형발전을 동시에 꾀하려는 취지다. 다만 5년 이내 수도권으로 되돌아오면 감면 혜택이 추징되는 만큼, 실제 정착 의사가 있는 경우에만 실익이 있다.
② 지방 세컨드홈 특례 유지·확대
세컨드홈 특례는 1주택자가 지방에 주택을 하나 더 취득해 2주택자가 되더라도, 기존 주택에 대해 양도세·종부세상 1세대 1주택 혜택을 그대로 유지해주는 제도다. 기존에는 인구감소지역·관심지역의 공시가격 9억 원(관심지역 4억 원) 이하 주택에만 적용됐지만, 앞으로는 광역시를 제외한 비수도권 전체 지역의 공시가격 4억 원 이하 주택으로 대상이 넓어진다. 취득기한도 2026년 말에서 2029년 말까지 3년 연장된다. 다주택자도 요건을 갖춘 지방 주택을 취득하면 종부세 주택 수 산정과 양도세 다주택 중과 대상에서 해당 주택을 제외받을 수 있다.
지방 세컨드홈 특례 개편 전후 비교
| 구분 | 개편 전(현행) | 개편 후(2026 개편안) |
대상지역 | 인구감소지역 및 관심지역 | 광역시를 제외한 비수도권 전체 지역 |
공시가격 기준 | 9억 원 이하(관심지역 4억 원 이하) | 4억 원 이하로 통일 |
취득 기한 | 2026년 말까지 | 2029년 말까지 (3년 연장) |
적용 시기 | – | 확대된 대상·기준은 ’27.1.1 이후 취득분부터 |
💡핵심 포인트
지방 건설경기 부양과 지역 균형발전을 동시에 겨냥한 조치다. 특례 적용을 받으려면 취득 시점과 지역·가격 기준을 반드시 확인해야 한다.
PART 4. 정부 기대 효과
정부는 이번 개편의 핵심이 집값을 관리하는 것이 아니라 ‘과세 형평성 회복’이라고 강조한다. 기대하는 효과는 크게 네 가지로 정리된다.
실수요자 보호 시가 30억 원 이하 1주택 실거주자는 세 부담이 줄거나 유지된다. | 과세 정상화 초고가·비거주·다주택 보유에 대한 세 부담은 단계적으로 정상 수준까지 끌어올린다. |
매물 유도 다주택자 양도세 중과를 한시 완화해 종부세 강화에 따른 매도 유인을 제공하고, 시장에 매물이 나오도록 돕는다. | 지역 균형발전 고령층의 지방 이주와 세컨드홈 특례 확대로 수도권 집중을 완화하고 지방 정착을 유도한다. |
Q&A
Q1. 이번 부동산 세제개편은 언제부터 적용되나요?
아직 국회 심의 전 정부 확정안입니다. 종부세는 2027년 중간단계를 거쳐 2028년부터 주택가액 기준 단일 세율표가 적용됩니다. 양도세 장기거주소득공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며 2029년까지 단계적으로 개편됩니다. 다주택자 양도세 중과 완화는 2027~2028년 한시 시행(올해 5월 10일 이후 양도분도 소급 적용)되고, 지방 주택 세제 지원은 2027년 1월 1일부터 시행됩니다.
Q2. 종합부동산세(종부세)는 구체적으로 어떻게 바뀌나요?
2028년부터 주택 보유 수와 상관없이 주택가액을 기준으로 동일한 세율표가 적용됩니다. 실거주 1주택자 기본공제는 14억 원, 비거주 1주택자는 9억 원, 다주택자는 4억 원(최대 5억 원 추가 공제)으로 조정됩니다.
Q3. 다주택자도 세제 혜택을 받을 수 있나요?
한시적으로 그렇습니다. 2027~2028년 조정대상지역 다주택자가 주택을 양도하면 양도세 중과세율이 낮아집니다(2주택자 +20%p→+5%p→+10%p, 3주택 이상 +30%p→+10%p→+15%p). 종부세는 강화되는 대신, 매도할 기회를 열어주는 ‘퇴로’ 성격의 조치입니다.
Q4. 고령층 지방이전 지원은 누가 받을 수 있나요?
양도일 기준 65세 이상 1세대 1주택자로, 수도권 주택에 5년 이상 거주(직전 2년은 계속 거주)하고 이를 제3자에게 양도한 뒤 6개월 이내 비수도권으로 이주하면 대상이 됩니다. 2027년에는 양도세의 50%(최대 5억 원), 2028년에는 30%(최대 3억 원)를 감면받습니다. 다만 5년 이내 수도권으로 재이주하면 감면세액이 추징됩니다.
본 콘텐츠는 2026년 8월 3일 저녁 발표된 정부 세제개편안 브리핑 내용을 바탕으로, 아래 언론 보도 및 세무 전문기관 자료를 교차 확인해 작성되었습니다. 세부 수치와 시행 시기는 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로, 최종 확정 내용은 재정경제부 공식 보도자료 및 관보를 통해 다시 확인해야 합니다.
